Encheres Immobilières

Introduction

 Avant de porter une enchère immobilière, il est fortement recommandé de :

- consulter le cahier des charges : ce dernier détaille les conditions auxquelles la vente doit avoir lieu et les droits et obligations de l'adjudicataire et du vendeur. Votre avocat peut bien évidemment le consulter à votre place.

- visiter le bien aux heures et dates fixées.

1. Comment effectuer une enchère immobilière devant le Tribunal ?

Il faut nécessairement passer par le ministère d'un avocat et seuls les avocats inscrits aux barreaux de la juridiction concernée peuvent effectuer des enchères immobilières lors d'une audience. 

Vous devez donc établir un pouvoir à l'ordre de votre avocat indiquant le montant maximum de l'enchère immobilière que vous souhaitez faire afin que celui-ci puisse vous représenter utilement le jour de la vente. Votre avocat ne peut recevoir qu'un seul mandat.

Vous devez en outre remettre à votre avocat une pièce d'identité, les renseignements relatifs à votre situation matrimoniale ainsi qu'un chèque de banque ou une caution bancaire irrévocable représentant le montant des frais et 10% de votre enchère immobilière maximale.  

2. Quels sont les frais à prévoir si vous êtes adjudicataire ?

Vous devrez supporter les frais préalables (frais exposés par l'avocat poursuivant : ce dernier doit vous indiquer le montant de ces frais) les émoluments des avocats (fixés par tranche), la TVA sur émoluments (19.6%), les droits d'enregistrement (5.09%), les frais de publication (0.1% + 46 € forfaitaires dans la plupart des cas).

A titre d'exemple, pour une enchère immobilière maximale de 200 000 € avec des frais préalables de 10 000 € il vous faudra remettre un chèque de banque de 45 359.17 € pour pouvoir enchérir. Ce montant est réparti comme suit :

- 20 000 € correspondant au 10% de votre enchère immobilière maximale;

- 10 000 € de frais préalables

- 10 180 € de frais d'enregistrement;

- 246 € de frais de publication;

- 3 957.5 € d'émoluments;

- 775.67 € de TVA sur émoluments.

Le montant de votre acquisition s'élèvera par conséquent à  225 159.17 € 

3. Combien perçoit l'avocat en charge de mon dossier ?

En premier lieu votre avocat va vous demander un honoraire pour préparer l'adjudication et vous représenter lors de l'audience. A ce titre le cabinet Franck Martin Selarl perçoit un honoraire de 150 € HT que vous soyez adjudicataire ou non pour porter vos enchères immobilières. Si vous n'êtes pas adjudicataire, votre avocat vous restitue votre chèque de banque.

En deuxième lieu, si vous êtes adjudicataire, votre avocat perçoit 1/4 du montant des émoluments soit sur l'exemple précédent 989.375 € HT. Les 3/4 restant revenant à l'avocat poursuivant.

En troisième lieu votre avocat peut vous réclamer un honoraire complémentaire en fonction des émoluments perçus ou de diligences particulières.  

4. Ou a lieu la vente ?

Les ventes aux enchères immobilières ont lieu dans l'enceinte des Tribunaux de Grande Instance.

Pour Paris, les ventes ont lieu dans la Chambre des Criées.  

5. Est-il possible d'assister à la vente ?

Les ventes aux enchères immobilières étant publiques, vous pouvez assister à celles-ci librement.

6. A partir de quand la vente est réputée définitive ?

La vente est réputée définitive à l'issue d'un délai de 10 jours réservé aux surenchères.

Durant ce délai, toute personne peut proposer une surenchère de 10% au moins du prix de l'adjudication. La surenchère est formée par acte d'avocat et déposée au greffe du juge de l'exécution dans les dix jours suivant l'adjudication.

7. Quand payer le prix de l'adjudication ?

La consignation du prix à laquelle est tenu l'adjudicataire en application de l'article 2212 du code civil doit être opérée dans un délai de deux mois à compter de la date d'adjudication définitive, à peine de réitération des enchères. Passé ce délai, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu'à la consignation complète du prix.

8. Qu'appelle t-on folle enchère ?

Cette appellation traduit l'incapacité de l'adjudicataire de payer le prix de l'adjudication et  la naissance d'un droit de revente du bien. Le bien immobilier est remis en vente à son prix initial et l'adjudicataire défaillant conserve à sa charge les les frais taxés lors de l'adjudication initiale. Il est tenu également, passé un délai de deux mois suivant l'adjudication initiale, des intérêts au taux légal sur son enchère jusqu'à la nouvelle vente . La somme versée ou la caution apportée est acquise aux créanciers participant à la distribution et, le cas échéant, au débiteur pour leur être distribuée avec le prix de l'immeuble.

On parle dorénavant de procédure de réitération des enchères.

9. Ou trouver sur internet des biens vendus aux enchères ?

Certains sites internet recensent les biens qui sont vendus aux enchères immobilières.

Le partenaire officiel de l'ordre des avocats de Paris étant http://www.licitor.com pour la promotion sur l'Internet des ventes judiciaires au Tribunal de Grande Instance de Paris.